안녕하세요. 여러분의 세금지킴이 미네르바올빼미입니다.
5월은 종합소득세 신고의 달입니다.
다음에 해당하는 분들은 5월에 종합소득세 및 양도소득세 확정신고를 해야 합니다. (성실신고대상자들은 6월)
① 자영업을 하시는 분들
② 자영업은 하지 않지만 3.3%를 원천징수하는 인적용역사업소득이 있는 분들
③ 이자소득, 배당소득의 합계금액이 2천만 원을 넘는 분들
④ 연금소득 및 기타소득 중 분리과세 소득 외의 소득이 있는 분들
⑤ 전년도에 직장을 옮기면서 2곳에서 근로소득이 발생했는데 합산해서 연말정산을 하지 않으신 분들
⑥ 전년도에 둘 이상의 양도세 과세대상 자산을 양도했는데 합산해서 예정신고를 하지 않은 분들
오늘은 부동산 투자를 하시는 분들이 가장 궁금해하는 주택임대소득에 대한 소득세 신고에 대해 알아보겠습니다.
1. 월세는 2주택부터, 전세보증금은 3주택부터 소득세가 과세되며, 2023년 귀속 간주임대료를 계산할 때 2.9%이 이자율이 적용됩니다.
주택임대업은 부가가치세 면세사업이므로 부가가치세가 과세되지는 않지만 소득세는 과세됩니다.
주택임대업은 보유 주택 수에 따라 과세 여부가 달라집니다.
1) 월 세
월세는 2주택부터 과세되지만 기준시가가 12억 원을 초과하는 고가주택(2023년부터 12억 원으로 인상)은 1주택자라도 월세 수입에 대해 소득세가 과세됩니다.
2) 전세보증금과 간주임대료
전세보증금은 임대수입이 아니므로 원래는 소득세를 과세하지 않아야 하지만 전세보증금을 받아서 금융기관의 예적금에 넣어두거나 주식투자 등을 해서 소득이 발생한 자와 형평을 맞추기 위해 전세보증금을 받은 경우 여기에 일정 이자율을 곱해서 산출된 금액을 임대료로 간주하는데요.
이를 간주임대료라 부릅니다.
간주임대료는 3주택 이상 보유자부터 과세합니다.
단, 전용면적이 40제곱미터 이하이고 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 간주임대료 과세대상에서 제외됩니다. (간주임대료 과세 여부 판단할 때 주택수에서도 제외)
주택을 전세로 임대하는 경우에는 아래 계산식에 따른 간주임대료를 수입금액으로 보아 소득세과 과세됩니다.
간주임대료 = (보증금 - 3억 원) × 60% × 2.9%(정기예금이자율) × 임대일수/365 - 임대관련 이자 및 배당소득
간주임대료를 계산할 때 이용되는 정기예금이자율은 2022년까지는 1.2%가 적용되었으나 2023년 귀속분은 2.9%를 적용합니다. (2024년 귀속분은 3.5%)
2022년 귀속 간주임대료를 계산할 때는 1.2%의 이자율이 적용되어 간주임대료가 발생함에도 신고를 하지 않는 분들이 계시는데요.
2023년 귀속분 간주임대료를 계산할 때 적용되는 이자율이 2.9%로 인상되면서 보증금을 받고 임대 중인 3주택 이상자들은 간주임대료가 대폭 증가하며, 이를 누락할 경우 과세당국의 점검을 받을 가능성이 매우 높으니 반드시 신고를 하시기 바랍니다.
2. 주택임대소득 과세여부를 판단할 때 주택수는 배우자가 소유한 주택수를 포함하지만, 세액은 각자의 임대소득을 기준으로 계산합니다.
위에서 월세는 원칙적으로 2주택부터, 간주임대료는 3주택 소유자부터 과세한다고 했는데요.
그럼 주택수는 인별로 계산할까요? 아니면 세대별 합산할까요?
1) 배우자의 주택 수 포함
주택임대소득에 대한 소득세 과세여부를 판단할 때 주택수는 배우자의 주택을 포함하여 계산합니다.
예를 들어 남편이 1주택, 부인이 2주택을 소유하고 있고, 남편 소유 주택에서 부부가 거주하고 있다면 부인은 남편 주택 포함 3주택을 소유하고 있으므로 부인 소유 2주택에 대한 전세보증금에 대해 간주임대료를 계산하여 소득세를 신고납부해야 합니다.
단 주택수만 합산하는 것일 뿐, 세액은 각자 계산해야 합니다.
2) 공동소유 주택 : 지분이 가장 큰 자의 소유
공동 소유 주택은 원칙적으로 지분이 가장 큰 자의 주택으로 봅니다.
단 지분율이 가장 큰 자가 여러 명인 경우 각자 1주택을 소유한 것으로 보는 것이나 당사자들이 합의할 경우 공동소유자 중 1인을 소유자로 선택할 수 있습니다.
단 다음에 해당하는 경우에는 지분 소유자 각자 1주택을 소유한 것으로 봅니다.
ⓐ 공동소유 임대주택의 수입금액에 지분율을 곱한 금액이 6백만원 이상인 경우
ⓑ 기준시가가 12억원을 초과하고 지분이 30%를 초과하는 경우
3) 배우자와 공동소유한 경우
지분이 가장 큰 자의 주택으로 보되, 만일 배우자와 지분이 같은 경우 합의하에 부부 중 한 사람의 주택으로 할 수 있습니다.
4) 조합원입주권
관리처분계획인가가 난 조합원입주권이라도 해당 과세기간에 주거용으로 임대를 하고 있거나 본인이 거주하고 있었던 기간이 있다면 주택수에 포함됩니다.
다만 해당 과세기간에 이미 멸실되어 주거용으로 기능하지 않았다면 주택수에서 제외됩니다.
3. 주택임대수입금액이 2천만 원을 넘으면 종합과세, 2천만 원 이하는 분리과세 및 종합과세 방식 중 선택할 수 있습니다.
2019년부터 주택임대수입금액이 2천만 원을 넘지 않더라도 소득세가 과세됩니다.
1. 임대수입금액 2천만 원 초과
주택임대 수입금액이 2천만 원을 초과하면 주택임대소득과 타 소득을 합산하여 소득세를 계산해야 하는데 이를 종합과세라 부릅니다.
종합과세가 적용되는 경우로서 다른 소득이 없다면 주택임대소득에 대해 과세표준을 계산한 다음 과세표준 금액에 따라 6~45%의 누진세율로 소득세가 과세되지만
다른 소득(이자, 배당, 근로, 사업, 기타, 연금)이 있다면 다른 소득금액과 합산하여 과세표준을 계산하고 거기에 6~45%의 누진세율을 곱해서 소득세를 계산하므로, 다른 소득금액이 큰 납세자들은 세부담이 증가합니다.
2. 임대수입금액 2천만 원 이하
주택임대 수입금액이 2천만 원 이하이면 종합과세와 분리과세 방식 중 납세자가 선택한 방법으로 신고할 수 있습니다.
분리과세란 주택임대소득을 다른 소득과 합산하지 않고 과세표준을 계산한 다음 14%의 세율로 과세하고 납세의무를 종결하는 것을 말합니다.
주택임대 수입 금액이 2천만 원 이하일 경우 분리과세와 종합과세 중 신고방법을 선택할 수 있으므로 수입금액이 2천만 원 이하이더라도 반드시 분리과세로 신고해야 하는 것은 아니고 종합과세 방식으로 신고할 수 있습니다.
즉 선택사항입니다.
분리과세로 신고할 경우 아래의 순서대로 세액을 계산합니다.
1) 주택임대 수입금액 계산 : 월세 + 간주임대료 + 정액 관리비
2) 필요경비 차감 : 수입금액 × 50%(등록 임대주택 60%)
3) 기본공제 차감 : 200만 원(등록 임대주택 400만 원) 단, 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 합계액이 2천만 원을 초과할 경우 기본공제는 적용되지 않습니다.
4) 산출세액 : 과세표준 × 14%
분리과세 방식은 수입금액의 50%(등록 임대주택 60%)를 1차적으로 필요경비로 인정하며, 주택임대소득을 제외한 타 소득이 연간 2천만 원을 넘지 않으면 추가로 2백만 원(등록 임대주택 4백만 원)을 공제한 다음 거기에 14%의 세율을 곱해서 산출세액을 계산합니다.
계산이 간편하며, 별도로 증빙을 제출할 필요가 없습니다.
만일 수입금액이 4백만 원 이하이고, 다른 소득금액이 연간 2천만 원을 넘지 않는다면 수입금액의 50%가 필요경비로 인정되고 기본공제 200만 원이 적용되므로, 과세대상 소득은 "0"이 됩니다.
수입금액 4,000,000
필요경비 2,000,000
기본공제 2,000,000
소득금액 0
4. 주택담보대출 이자, 보유세(재산세, 종부세), 임대차계약서 작성 중개수수료, 수선비 등은 장부기장 시 필요경비로 인정됩니다.
임대수입금액이 2천만 원을 초과하는 분들은 의무적으로 종합과세 방식으로 신고해야 하며, 임대수입금액이 2천만 원 이하인 분들도 선택적으로 종합과세 방식으로 신고할 수 있습니다.
종합과세 방식이란 주택임대사업에서 발생한 소득금액과 타소득을 합산하여 신고하는 방식을 말하는데요.
주택임대소득을 계산하는 방법은 크게 추계방식과 장부기장 방식이 있습니다.
1. 단순경비율 계산 방식
추계방식의 대표적인 방법인 단순경비율 방식인데요.
단순경비율 방식이란 임대수입금액(월세 + 간주임대료)에 국가에서 정한 경비율(주택임대 : 42.6%)을 곱해서 필요경비를 계산하는 방식입니다.
예를 들어 주택임대수입금액이 10,000,000원이라면 단순경비율로 계산 시 필요경비는 실제 지출된 금액에 상관없이 4,260,000원(10,000,000원 × 42.6%)으로 인정하여 소득금액을 5,740,000원으로 계산됩니다.
단 단순경비율 방식은 무조건 적용받을 수 있는 것이 아니고 직전 연도의 주택임대수입금액이 2,400만 원을 넘지 않을 때 적용됩니다.
2. 장부기장 방식
장부기장 방식은 전년도 수입 금액이 일정금액 이상인 사업자에게 적용되는 방식으로 실제 소요된 경비 관련 증빙을 첨부하여 장부에 기재하는 방식으로 소득금액을 계산하는 방법입니다.
장부기장 방식은 전년도 수입금액 규모에 따라 간편장부 방식과 복식부기 방식으로 나뉩니다.
주택임대업의 경우 전년도 수입금액이 7,500만 원을 넘으면 복식부기, 넘지 않으면 간편장부 대상자입니다.
주택임대업을 영위하는 사업자가 임대소득에 대한 소득세를 장부기장방식으로 신고할 경우 주택담보대출 이자, 재산세와 종부세 등 보유세, 임차인 중개수수료, 수선비 중 수익적 지출은 필요경비로 인정됩니다.
1) 주택담보대출 이자
임대 중인 주택을 취득할 때 담보대출을 받은 경우 해당 차입금에 대한 이자는 장부기장으로 신고 시 필요경비로 인정됩니다.
다만 임대 중인 주택의 담보대출 이자는 필요경비로 인정되지만, 본인이 거주 중인 주택에 대한 담보대출 이자는 임대사업 관련 이자가 아니므로 필요경비로 인정되지 않습니다.
2) 보유세
주택을 보유하는 과정에서 발생한 재산세과 종부세 등 보유세도 임대소득에 대한 소득세 신고 시 필요경비로 인정됩니다.
다만 본인이 거주 중인 주택에 대한 보유세는 필요경비로 인정되지 않습니다.
거주 중인 주택 1채, 임대 중인 주택 2채를 보유한 자가 2022년에 종부세와 재산세를 납부했다면 거주 중인 주택에 대한 재산세는 필요경비로 인정되지 않으며,
종부세는 3주택의 공시가격을 합산하여 과세되므로 그중 거주주택분(기준시가 비율로 안분하여 계산)에 대한 종부세는 필요경비로 인정되지 않고, 임대 중인 주택에 대한 종부세만 필요경비로 인정됩니다.
3) 수선비 중 수익적 지출
주택을 수리하는데 들어가는 비용 중 주택의 가치를 증대시키거나 내용연수를 증대시키는 수선비를 자본적 지출이라 하며, 주택의 현상 유지를 위해 지출되는 수선비를 수익적 지출이라고 합니다.
발코니 확장, 방 확장, 시스템에어컨 설치, 보일러 교체, 새시 교체 등 항목이 자본적 지출에 해당하며, 그 외 대부분의 수선비(도배, 장판, 싱크대 교체, 화장실 수리비, 붙박이장 설치, 전등 교체, 옥상 방수 등)는 수익적 지출에 해당합니다.
수익적 지출은 양도세를 신고할 때는 필요경비로 인정되지 않지만 임대소득에 대한 소득세를 신고할 때는 필요경비로 인정됩니다.
수선비를 필요경비로 인정받으려면 세금계산서나 신용카드매출전표, 현금영수증 등의 법정정증빙이 있어야 하며, 만일 법정증빙이 없다면 공사사실을 확인할 수 있는 계약서나 견적서와 함께 대금 송금 증빙을 갖추고 있어야 합니다.
4) 임차인 중개수수료
주택을 구입하고 처분할 때 발생한 중개수수료는 양도세 신고 시 필요경비로 인정되지만 임차인에 대한 중개수수료는 양도세 신고 시 필요경비로 인정되지 않는데요.
임대차계약 체결 시 발생한 중개수수료는 주택임대업과 관련이 있는 비용이므로 주택임대소득에 대한 소득세를 신고할 때는 필요경비로 인정됩니다.
5) 차량 관련 비용
종종 개인이 소유한 승용차 관련 비용(감가상각비, 유류대, 자동차세, 보험료, 수선비 등)도 필요경비로 인정되는지 묻는 분들이 계시는데요.
다른 사업을 하면서 해당 승용차를 활용한다면 관련 비용은 필요경비로 인정될 수 있겠지만, 주택임대업을 영위하면서 승용차가 활용된다고 보기 어려우므로 실무에서는 대부분 승용차 관련 비용은 주택임대업의 필요경비로 인정되기 어렵습니다.
5. 이자비용, 보유세 등 주택임대사업 관련 경비지출이 많은 경우 장부기장 방식으로 신고하는 것이 유리하며, 주택임대소득에서 결손이 발생할 경우 다른 소득과 통산할 수 있습니다.
대출을 받아 임대할 주택을 구입해서 이자비용이 많이 발생하거나 재산세와 종부세 등 보유세 부담이 큰 분들은 분리과세 방식보다 장부기장 방식으로 소득세를 신고하는 것이 유리할 수 있습니다.
주택임대수입금액이 15,120,000원이고 이자비용, 보유세, 수선비, 임차인 변경 시 중개수수료 등의 비용이 총 22,120,000원이 발생했다고 가정해 보겠습니다.
1) 분리과세 방식
실제 지출된 경비에 상관없이 주택임대수입금액 15,120,000원에서 필요경비는 주택임대수입금액의 50%인 7,560,000원을 차감하고 타소득이 2천만 원을 넘지 않는다면 기타공제 2백만 원을 차감합니다.
이렇게 과세표준 계산 후 14%를 곱해서 나온 778,400원을 종소세로 납부합니다.
2) 간편장부 방식
장부를 기장해서 신고하면 임대수입금액 15,120,000원에서 필요경비 22,120,000원을 차감하면 소득금액은 △7,000,000원이 됩니다.
소득금액이 음수로 나오면 이를 "결손이 발생했다"라고 표현하며 주택임대사업에서 발생한 결손금은 같은 연도의 다른 종합소득금액(근로소득금액 혹은 사업소득금액, 기타소득금액 등)이 있으면 해당 소득금액과 통산합니다.
결손금을 타소득과 통산할 경우 근로소득처럼 기납부세액이 있을 경우 환급세액이 발생할 수 있으며, 사업소득처럼 기납부세액이 없을 경우에도 사업소득에 대한 소득세 부담액이 줄어듭니다.
위 사례에서는 납세자의 근로소득금액 8천만 원과 통산하였으며, 이 경우 근로소득금액 연말정산 시 납부한 근로소득세 중 1,680,000원을 환급받을 수 있습니다.
2023년 귀속 주택임대소득에 대한 간주임대료를 계산할 때 이자율이 종전 1.2%에서 2.9%로 인상되면서 전세로 주택을 임대하는 분들은 소득세 부담이 대폭 늘었습니다.
만일 대출을 받아 주택을 구입한 분들이라면 이자율 상승으로 이자비용 부담액도 대폭 늘었을 것인데요..
이런 분들은 장부기장 방식으로 계산하면 소득세 부담이 줄어들 수 있고, 심지어 수입 금액보다 필요경비가 큰 분들은 환급도 받을 수 있으니 반드시 이 부분을 검토해 보시기 바랍니다.
질문은 간단한 내용 위주로 공개로 해주시기 바라며, 길거나 복잡한 질문이나 절세 상담은 비용이 들더라도 세무대리인을 찾아가셔서 상담을 하시기 바랍니다.
블로그 글을 공유하셔도 되지만 출처를 밝히시기를 바랍니다.
[출처] 【종소세 신고】 주택임대소득에 대한 종소세 신고 완전 분석|작성자 미네르바올빼미
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